（原标题：社科院研究员：前进房地产税实施）近期发布的数据表明，10月份热点城市的住房成交量有所增加，但房价依然结实。国庆期间政府实施了一系列政策调控，这解释市场对政策调控有了很强的免疫力。笔者指出，意味着靠临时性的政策调控早已难以解决高房价问题，问题的关键在于住房供给制度经常出现偏差，解决问题住房问题应当从住房供给外侧制度改革应从。

供给严重不足关于房价问题的分析大多数从货币政策、人口结构、经济快速增长等市场需求外侧应从，但这些分析在逻辑上都无法正式成立。很多人把住房价格下跌归结城市人口快速增长。从人口因素看，当前追加劳动力的速度及数量都比几年前明显上升，农村人口转入城市的速度与数量某种程度不及从前，但主要城市的房价下跌速度却多达以往。

货币政策性刺激了房价的假说某种程度无法正式成立。从较长时间区间看，房价或许与货币供应量之间有较强的相关性，但无法说明当前的房价。当前的广义货币供应量增长速度仍然平稳在11%左右，高于2012年前平均值17%的速度。

将此轮房价较慢下跌归结货币因素也有些只得。如果从供给外侧应从来分析房价问题，逻辑思路不会更为明晰。

对比四个直辖市的房价不会找到，重庆市的房价最近几年仍然较为稳定，2010年以来北京、上海和天津平均值房价下跌皆多达50%，仅有今年前8个月下跌的幅度就多达20%，而期间重庆的房价完全没下跌。其中的原因主要是供给外侧因素。从供给因素看，北京、上海和天津的土地供给在2009年以后仍然处在增加的状态，导致商品住房的销售面积也是增加的。

以北京为事例，2005年商品住房销售面积多达3000万平方米，2009年增加为2000平方米左右，2015年增加为1554万平方米。而重庆的商品房销售面积仍然正处于快速增长状态：2005年重庆的商品房销售面积为2000万平方米，到2015年快速增长到多达5000万平方米。

似乎，北京、上海等城市的房价下跌与住房供给的增加必要涉及。而重庆的房价基本保持稳定的主要原因是住宅供应的大大减少。为什么北京、上海和天津的商品房供给面积是增加的，而重庆的住房供给毕竟大幅减少？笔者更进一步实地考察找到，2008年之后重庆建构了地票制度，让城乡土地要素市场可以通过市场化的方式展开交易，从而在保证农用耕地不增加的情况下有效地减少城市建设用地规模。

重庆市需要保持房价稳定的经验指出，部分城市房价过慢下跌的原因主要是供给严重不足，但住房供给及背后的土地制度问题又与我国的住房制度设计密切相关。因此，要把住房问题说道确切，必需理解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。

我国住房制度设计的仅次于缺失是过度特别强调住房商品化和市场化，忽略了住房是定公共产品的属性。从客观的看作，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的实施过程中，恰遇亚洲金融危机，性刺激住房消费与投资沦为短期政策目标。毫无疑问，增加保障型住房对性刺激商品住房价格可以起着刺激作用。

2003年之后，保障型住房占到房地产投资的比例一度降至3%左右，有些城市（如上海）甚至中止经济限于住房。这是2004年至2007年房价经常出现过慢下跌的原因之一。

2012年以来，棚户区改建为解决问题城市中低收入阶层住房艰难起着了大力起到，但还没看清住房制度改革的核心问题。住房商品化和市场化的仅次于受益者是地方财政。因此，住房市场化一旦实行就呈现强劲的自我增强和路径倚赖特征，必须强劲的外力作用才能转变其轨迹。

改革住房制度我们现在遇上的住房问题，在早期的工业化国家也曾多次遇上过。一定程度上可以说道，现在遇上的住房困境，发达国家在经济发展的早期都曾多次遇上过。

从20世纪初开始，许多国家相继通过住房制度改革，抛弃了住房市场化制度，实行一种政府插手、住房福利居多并与住房商品化必要融合的新制度。因为各国实行的新制度大同小异，后来人们把这些新制度总称为现代住房制度。由于现代住房制度需要有针对性地避免原有制度不存在的弊端，实行这一制度的国家都较为顺利地解决问题好广大居民（尤其是中低收入者）的住房问题。

现代住房制度早就获得国际社会的接纳，并沦为联合的行为准则。我国的土地归属于公有制或集体所有制，实行现代住房制度的成本应当比土地私有制国家更加较低。长年制度层面，可以通过法律的形式将现代住房制度理念奠定为我国住房制度的指导思想，尽早启动《住宅法》的法律工作，用法律的方式新的确认政府在住房确保方面的责任和义务。从短期政策操作者来看可以从以下几点著手：首先，改动土地拍卖会制度。

构建以建设目标居多线的招标制度。建设目标的制订，必需考虑到房价目标，房地产数量、质量、环境目标，招揽移民目标，确保住房低于刚性市场需求的目标等。地方政府不是以取得仅次于土地转让金为目的，而是以构建城市长年发展目标为目的，获取土地让开发商以竞标的形式整体研发，政府通过竣工验收和监督，保证开发进度和质量。

二是调整土地政策，不断扩大中心城市的土地供应面积。应当必要增加三、四线城市的土地出让规模，以适应环境供给侧改革的必须，以减轻这些城市的住房库存形势。可以采行有所不同城市之间有偿调剂用地指标的办法，把部分三、四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧绷的中心城市。

三是推展重庆的地票制度，让城乡土地市场确实地流动并统一一起，超越现有的土地价格与房价之间的相互促进的循环。四是前进房地产税的实施，可以通过新的杨家划断的方式展开，即新购买的房子限于新的税制，继续不对存量住房征收。

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